市住建委：对《北京市存量房屋买卖合同》做出了重要修订

为进一步适应目前北京市存量房屋交易市场新情况，增强交易透明度，维护买卖双方切身利益、合理引导存量房屋买卖行为，市住建委和市工商局对现行《北京市存量房屋买卖合同》做出了重要修订，并制定了配套使用的《北京市存量房屋出售经纪服务合同》和《北京市存量房屋购买经纪服务合同》示范文本。

相关示范文本已通过“首都之窗”网站(www.beijing.gov.cn)和北京市住房和城乡建设委员会官网(www.bjjs.gov.cn/)面向社会公开征求意见。征求意见时间为2017年12月21日至2017年12月27日。欢迎社会各界发送邮件到bjgshtc@163.com，为示范文本的完善提出宝贵意见。本次征求意见的示范文本有以下几大特点：

一是《北京市存量房屋买卖合同》将自行成交版和经纪成交版合二为一，并将涉及经纪服务的内容纳入经纪服务合同文本予以规范。2007年版的《北京市存量房屋买卖合同》(自行成交版)和《北京市存量房屋买卖合同》(经纪成交版)示范文本，涉及买卖当事人的条款基本一致，仅在成交方式上有所区分。在修改过程中，将原来的自行成交和经纪成交两个版本合二为一，单独的房地产经纪服务合同作为附件，形成了统一的新版《北京市存量房屋买卖合同》示范文本。

二是合同中增加了特别提示和术语解释。旧的文本在合同条款正文前只有《说明》，新文本增加了特别提示内容和术语解释两个部分。特别提示部分主要针对预告登记、规避税收监管的法律后果、冒名出售房屋、不动产登记等条款及房地产调控政策对交易的影响进行提示说明，旨在提醒买卖双方在签订合同时认真阅读相应条款，以更好的维护买卖双方的合法权益。术语解释部分对示范文本中出现的专业用语进行释义，方便交易双方准确把握和理解。

三是实现了与当前法律法规的有效衔接。旧文本至今已使用十年，而在此期间，关于房屋买卖相继出台了新的法律、行政法规等。因此，新文本将《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等相关法律法规之规定进行有效衔接，保证出卖人与买受人在现行法律框架下签订房屋买卖合同，从根本上维护双方的合法权益。

四是细化了出卖人对房屋权属及使用情况的告知义务。将买卖双方对交易房屋需要了解的问题进一步在文本中明确、细化，更好地解决存量房屋买卖双方信息不对称问题。其一是修订了有关不动产权登记表述，及时将本文的表述与不动产登记相关规定保持一致;其二是增加了房屋权利性质的种类;其三是细化了出卖人对房屋抵押情况、租赁情况的信息披露义务，并增加了相应处理方式及违约责任条款约定;其四是将房屋异议登记、房屋结构改造情况记载于合同中，充分保障买受人的知情权。

五是明确房屋成交价格的构成及金额，减少“阴阳合同”交易。在文本中明确“该房屋附属设施、家具家电、装饰装修等有关价格已全部包含在上述房屋成交价格内”，并进行了详细列举，防止买卖双方为了规避税收，将房屋成交价格拆分为净房屋价格和装饰装修等价格的情况发生。同时文本要求房屋转让价款、申请贷款与申报的房屋价款、缴纳税收时申报的房屋价款一致，减少交易中出现的“阴阳合同”。

六是细化了付款方式及违约责任条款。文本在原有付款条款的基础上，对于贷款机构不批准买受人的贷款申请、贷款机构批准的贷款金额少于买受人申请的贷款金额、贷款机构批准贷款后买受人仍无法按期取得贷款或买受人拖延办理相关贷款手续等情形下，赋予双方对违约责任进行约定的权利。

七是增加预告登记保障合同有效履行。预告登记能够保障合同有效履行，防止一房多卖。通过预告登记，买受人在支付完毕全部购房款之前，无法办理登记，进而取得房屋所有权;出卖人在办理预告登记之后，如果没有得到买受人的同意，也无法处分该房屋。

八是细化逾期迁出户口的违约责任。因户口迁移引发的房屋买卖合同纠纷案件较多，为了避免纠纷发生，在合同文本中明确约定户口迁移条款，并约定了户口预期迁出等相关违约责任。

九是明确双方送达地址及变更通知义务。文本要求双方当事人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，并且如任何一方变更通讯地址、联系电话的，应当书面通知其他当事人。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，对方当事人按照约定的通讯地址进行送达的，视为有效送达。

十是单独制定了《北京市存量房屋经纪服务合同》示范文本。现实中，房屋买卖合同和经纪服务合同经常混在一起，房地产经纪机构和委托人的经纪服务关系与房屋交易双方之间的买卖关系纠缠不清，为避免买卖关系和经纪关系混淆问题，此次单独制定了房地产经纪服务合同，并细化了房地产经纪机构与出卖人和买受人各自的权利义务关系。根据出售和购买的需求，分别制定了《房屋出售经纪服务合同》和《房屋购买经纪服务合同》文本。两种文本的主要内容大致相同，包括说明、当事人基本信息、房屋信息、经纪服务内容、经纪服务人员、经纪服务期限、经纪服务标准、经纪服务费用、委托代理权限、以及违约责任、合同变更与终止、争议处理、合同生效、落款及附则等基本内容。