北京楼市：市场回暖成未知数

业主、中介、买家的激战似乎还历历在目，但不容置疑的事实是，当楼市调控的冷水浇下，北京楼市已然丧失了往日的市场活力。根据链家最新公布的《2017年北京购房大数据报告》，2017年全年，北京总体房产交易量“腰斩”，仅为2016年的一半;成交价格方面，二手房成交均价在“317”调控后连续9个月稳步下跌，累计跌幅达14%，12月均价跌至59680元/㎡，重回2016年房价水平。

风光不再的交易行情除勒住脱缰的房价外，也给了购房者一次喘息的机会，二手房市场上，买卖双方的博弈关系开始逆转，市场的天平向买方一端悄然倾斜。

买方市场隐现

认房又认贷、二套首付比例提升、去杠杆……“317”新政后持续“打补丁”的楼市调控把原本计划换房的白雪打了个措手不及。

多年前，白雪夫妇在南五环购置了一套小两居，虽然每天的上下班之路“道阻且艰”，但能在北京拥有一片“小天地”，夫妇二人倒也乐得其所。但随着新生命的到来，生活和出行上的诸多不便，也让白雪动了换房的念头。

说换就换。按照同小区成交的二手房价水平，白雪估计自己房子的成交价能在390万左右，不愁卖。因此，白雪的换房重心自然转移至寻觅合适的房源上。可就在“317新政”后，原本已经与房主谈得十九不离十的房子，却要凭空多出数百万首付，对于白雪一家来说，换房难度系数已经超过了可承受范围。

“房主也处于换房过程中，急需首付款，虽然总房款让渡了一部分，但也提出了八成的首付要求。按照报价，至少要付570万。即便是将手头上的两居室降价出手，加上现有的积蓄也难达房主的要求。”经历这么一遭换房过程，白雪坦言“元气大伤”，不过，白雪并没有放弃换房计划，几次三番试探市场行情之后，白雪决定再等等。

换房“被搁浅”的白雪只是众多尴尬换房客中的一个缩影，新政在信贷方面打乱了不少换房族的步伐。《2017年北京购房大数据报告》显示，2017年，随着贷款政策收紧，贷款成数降低，大部分二手房购房者，申请到的贷款比例仅占据总房款的30%-45%。

购房计划同样被“无限期”拉长的还有姜鹏。不过，作为纯刚需购房客，姜鹏的心境不同于白雪。调控以来，频频爆出的房价下跌消息助增了姜鹏持续观望的底气，新政出台后的近一年时间里，姜鹏关注的几个小区价格不但没有上涨，反而稍有下调。期间，姜鹏也通过中介联系了几家房主，经过几轮接触，姜鹏能明显感受到房价仍有松动的空间，甚至有急售房的业主直接亮明底牌，“价格还可以再商量”。

受2017年全年市场观望情绪浓厚影响，姜鹏买房一事也不再急于一时。业内人士分析表示，调控带来的市场降温，使得市场供求关系向买方转变，买家的议价空间增大，业主的价格底线回调，房价也出现了回落，大量购房者可以相对从容地挑选房源、商议价格。

链家发布的《2017年北京购房大数据报告》也为买方市场的隐现提供了佐证，冷静观察，从长计议成为2017年置业的主旋律，“317”之后，二手房成交周期延长至调控前的近两倍，房源挂牌价方面也出现5%左右的议价空间。

市场有限回暖

不过，作为市场中最敏感的群体中介来说，黯淡无光的市场似乎已乍现曙光，一度沉寂的中介门店开始有所活跃，2017年年末，有些小区中介带看现象明显增多。朝阳区东三环附近某中介门店的工作人员透露，从去年年底开始，门店咨询量、带看量和签约量均有上涨。数据显示，2017年12月，北京二手房成交量重回单月万套水平。

中介工作人员向和讯房产表示，岁末年初，不少业主急于用钱，不惜降价销售房源，此外，12月份北京住建委公示的以严厉打击阴阳合同为核心的二手房新政策也成为刺激刚需入市的诱因，该政策一旦实施，行业潜规则的阴阳合同或将不复存在，二手房交易税费有可能大幅增加，受此影响，部分购房群体抢在新政落地前加紧入市，实现网签。

业内人士预计，1月份北京二手房交易量再次过万是大概率事件，对此，伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖分析称，调控政策没有放松迹象，业主观望进入疲劳期，市场预期持续走低，业主甘愿调价卖房，报价趋于理性，成交意愿更加强烈，二手房市场网签量的增加，与购房需求的持续回归，理性释放密不可分。

尽管如此，市场回暖幅度有限几乎是业内专家的共识。一方面，去杠杆背景下，房贷利率仍维持高位，随着贷款额度的紧张，放款变慢、审查趋严的趋势仍会持续，申请贷款的获批概率有所下滑;另一方面，绝大部分实行限购限售的城市，依然没有松绑调控的迹象，只要限售限购未取消，可购买人群数量就仍将保持低位。