秦虹谈楼市：主因京沪年增人口60万

10月下旬，住房和城乡建设部政策研究中心研究员秦虹曾为中共中央政治局开课专题讲解了当前我国的住房领域的情况。那堂课，很大程度上影响了中国的房地产政策。而在12月12日，秦虹来到了2013央视财经论坛、央视财经频道主办、第十四届中国经济年度人物颁奖盛典现场，就中国的房地产走势问题与数位专家展开了讨论。

在发言中，秦虹认为，现在市场已经告别了铁板一块的格局，已经很难用一个词来形容整个市场是涨还是跌，市场分化已经非常明显。不仅二三线城市或者三四线分割市场不准确，二线城市也是分化的，三四线城市也是分化的。1—10月份部分城市房价同比上涨超过20%，而657个城市房价同比上涨连5%不到，还有一些城市今年房价是下跌的。

秦虹认为，2014年房地产市场增长速度很难超过今年，分化依然延续。

至于理由，秦虹表示，今年商品房销售面积增长速度的确达到了超过预期的高位，1—10月份全国新建商品房销售增长速度是41%，二手房销售面积增长速度1—9月份增长84%，这两个增长速度远远超过预期。

那么明年商品房销售面积增速能不能在这样高的基础上再创新高？秦虹认为，难度非常大的，价格从来依据成交量，“我认为明年房地产调控政策已经出台并已经实施的抑制投机性需求，比如在一二线城市限购政策、第三套房不贷款政策恐怕很难退出来，这样情况下市场需求主体是自住性为主”。秦虹说，明年自住性需求膨胀爆发，但增长速度再超过今年也是很难达到。所以市场增速将整体趋缓、分化依然延续。

秦虹认为，当前刚需强不强，可以看一下中国的人口结构。根据第六次人口普查，2001年到2010年20—24岁年轻人在人口中是占比最大的年龄段。这些人的年龄现在是24—27岁，是90年前后出生高峰的一代人，他们父母是60年代出生高峰的一拨人。自此之后，再也没有出现人口出生高峰，现在购买住房的年轻人正是90年代出生高峰那拨人开始谈婚论嫁的时期。因此，“现在市场刚需需求或者首次婚房需求客观来讲，从人口结构还是比较大”。

另外，说中国现在这个阶段年轻人比较多，其中尤其以北上广深四个城市新增年轻人更多，北京、上海新增年轻人口接近60万人左右，20—39岁年轻人占到62%。

所以，秦虹分析道，“其他中小城市为什么房价不涨呢？主要是因为人口还是净流出，为什么北京、上海每年能吸引60万人这样的规模，我觉得是城市发展不均衡造成的，不解决背后的原因，需求量猛增导致(房价)压力更大”。

除以上之外，关于影响房价的因素，秦虹还谈到了另外三个原因。其中第二个原因是，中国财富不断增长，但是收入差距不断扩大，造成房价再高总有一部分人买得起房。

第三个原因是，现在发了这么多的货币，没有很好的投资渠道，货币要保值增值，所以投资性需求特别旺盛。中国人买房子把改善和追求个人私人财产提升两者并重体现。

第四个原因是土地财政导致的。她追问到，“地价不降房价降能做吗？这些问题不是调控政策、限购能解决的。反过来不限购限贷，可能会促使房价更大的上涨”。而这不但使得需要房子的人购房越来越多，不正常的情况还很容易威胁金融安全。因此，必须尽快解决背后的体制机制问题，外部影响因素问题，尽快建立法律制度，尽可能用经济手段调整市场，政府的手就要有条件逐步退出。